به نقل از «همشهری آنلاین»

با نقدینگی خُرد در بازار ملک سرمایه گذاری کنید | صندوق های املاک و مستغلات چگونه و چقدر سود می دهند؟

تاریخ انتشار: ۲۵ دی ۱۴۰۲ | کد خبر: ۳۹۵۲۵۳۴۳

به گزارش همشهری آنلاین، ارزش ملک در ایران بسیار بالا رفته و خرید خانه از دسترس و توان بسیاری از افراد جامعه خارج شده است. با وجود این شرایط، همچنان برخی تمایل دارند که در بازار ملک سرمایه‌گذاری کنند و سرمایه خود را هر چند هم اندک، در برابر شوک‌های تورمی حفظ کنند. در این شرایط، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات و زمین و ساختمان به عنوان ابزارهای مالی در بازار سرمایه، امکان سرمایه‌گذاری افراد مختلف را در این بازار فراهم کرده‌اند.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

علیرضا ناصرپور، نایب رئیس هیات مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار در مورد شرایط ورود به این صندوق‌ها، تفاوت صندوق‌های املاک و مستغلات با صندوق‌های زمین و ساختمان و همچنین، عواید و منافع سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها توضیح می‌دهد.

تفاوت‌ صندوق‌های‌ سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات با صندوق‌های زمین و ساختمان چیست؟

صندوق‌های زمین و ساختمان با هدف جمع‌آوری منابع برای ساخت ساختمان با کاربری‌های مختلف ایجاد شده‌اند؛ یعنی، مدیر یا سرمایه‌گذار اصلی صندوق، دارایی خود را که مبلغ قابل توجهی است وارد صندوق می‌کند و علاوه بر آن، پذیره‌نویسی عمومی برای سرمایه‌گذاری در صندوق را هم انجام می‌دهد و منابعی را جذب صندوق می‌کند و با جذب آن منابع، مطابق نامه‌ای که در ابتدای تاسیس صندوق ارائه کرده به ساخت واحد مسکونی یا تجاری یا هر کاربری‌ای که از قبل تعیین شده، اقدام می‌کند. در نهایت، با توجه به طول دوره ساخت، پس از تکمیل واحدهای ساختمانی به فروش آن‌ها اقدام می‌کند. در پایان کار، صندوق وارد فرایند تسویه می‌شود.

اما صندوق‌های املاک و مستغلات، صندوق‌هایی هستند که مدیر صندوق با هدف سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات و بهره‌برداری از آن‌ها منابعی را جذب می‌کند و صندوق به سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات موجود و بهره‌برداری از آن‌ها اقدام می‌کند. یعنی املاکی را خریداری می‌کند و از آن‌ها به صورت اجاره و غیره، بهره‌برداری می‌کند. به این صورت منافع ناشی از این بهره‌برداری متوجه دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق می‌شود. در نتیجه تغییر ارزشی که در واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق اتفاق می‌افتد به طور مستقیم در سوددهی صندوق تاثیرگذار است و منافع آن عاید دارندگان یونیت‌های صندوق می‌شود.

مزایای سرمایه‌گذاری در این نوع صندوق‌ها چیست؟

صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات و زمین و ساختمان یک مدل جدید سرمایه‌گذاری را در کنار دیگر مدل‌های موجود سرمایه‌گذاری وارد بازار سرمایه کرده‌اند. به این ترتیب، اشخاصی که تمایل دارند تنوعی به حوزه سرمایه‌گذاری‌هایشان دهند امکان سرمایه‌گذاری در بازار ملک هم برای آن‌ها فراهم شده است. علاوه بر این، با توجه به آن‌که ارقام واحدهای سرمایه‌گذاری این نوع صندوق‌ها ‌از قابلیت جذب سرمایه‌ با هر مبلغی برخوردار است بنابراین هم دارندگان نقدینگی خرد، ریز و اندک و هم دارندگان مبالغ درشت می‌توانند در این نوع صندوق‌ها سرمایه‌گذاری کنند. یعنی دیگر کسی که می‌خواهد وارد سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات شود و سرمایه خود را در برابر تبعات افزایش قیمت ملک پوشش دهد لازم نیست که به اندازه خرید یک ملک کامل منابع در اختیار داشته باشد، بلکه به اندازه همان مبلغی که در اختیار دارد می‌تواند برای خرید واحدهای سرمایه‌گذاری اقدام کند.

حداقل مبلغی که در این صندوق‌ها می‌توان سرمایه‌گذاری کرد، چقدر است؟

کارگزاری‌ها برای این‌که سامانه‌های معاملات آنلاین خود را فعال کنند حداقل رقم خریدی را برای نقل و انتقال منابع در نظر می‌گیرند و یکسری محدودیت‌هایی را هم در این زمینه قائل هستند اما به لحاظ واحد سرمایه‌گذاری، حداقل تعداد واحد سرمایه‌گذاری، در یک صندوق، یک واحد است. نرخ هر واحد هزار تومان (10 هزار ریال) است. طبق مقررات، برای سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها، هر فردی می‌تواند از یک واحد سرمایه‌گذاری به بالا خرید کند. البته همان‌طور که گفته شد می‌بایست به محدودیت‌ سامانه‌های معاملاتی هر کارگزاری هم دقت داشت.

آیا سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات و زمین و ساختمان ریسک‌ هم دارد؟

به هر حال هر نوع سرمایه‌گذاری با ریسک نوسان قیمت مواجه است. یعنی امکان دارد قیمت ملک با توجه به تغییراتی که مورد انتظار دارنده ملک است، تغییر کند و به این صورت، قیمت واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های املاک و مستغلات هم دچار تغییر شود.

بازده صندوق‌های املاک و مستغلات از کجا نشات می‌گیرد؟

بازده این صندوق‌ها کاملا وابسته به تغییرات قیمت املاک در کشور است. در این‌جا بازده تضمین‌شده‌ای وجود ندارد. یعنی هر صندوق به خرید ملک اقدام می‌کند و با توجه به تغییری که در آن ملک اتفاق می‌افتد ریسک و بازده دارنده واحدهای سرمایه‌گذاری هم کم و زیاد می‌شود.

پس در مورد رقم سود و میزان بازده این نوع صندوق‌ها نمی‌شود عدد و رقم تعیین کرد؟

همان‌طور که گفتم، سود و بازده این صندوق‌ها کاملا به تغییرات قیمت ملک در سطح کشور وابسته است.

این نوع صندوق‌ها سود دوره‌ای هم پرداخت می‌کنند؟

سود دوره‌ای هم می‌تواند در صندوق‌های املاک و مستغلات وجود داشته باشد. اگر صندوق املاک و مستغلات به اجاره واحدهای ساختمانی مسکونی یا اداری یا تجاری اقدام کند مطابق تعهداتش می‌تواند در دوره‌هایی به توزیع بازده و سود در میان سرمایه‌گذاران خود اقدام کند.

کد خبر 824632 منبع: روزنامه همشهری برچسب‌ها بورس کالا بورس - فرا بورس مسکن سرمایه‌ گذاری

منبع: همشهری آنلاین

کلیدواژه: بورس کالا بورس فرا بورس مسکن سرمایه گذاری صندوق های املاک و مستغلات واحدهای سرمایه گذاری املاک و مستغلات سرمایه گذاری نوع صندوق ها سرمایه گذاری زمین و ساختمان صندوق ها بهره برداری

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.hamshahrionline.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «همشهری آنلاین» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۹۵۲۵۳۴۳ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

شروط معافیت از مالیات بر عایدی سرمایه در انتقال املاک تعیین شد

به گزارش خبرنگار مهر، نمایندگان مجلس شورای اسلامی در جلسه علنی امروز ایرادات شورای نگهبان در مواد ۱۴ و ۱۵ طرح مالیات بر سوداگری و سفته بازی را رفع و تصویب کردند.

بر این اساس، ماده (۱۴) به شرح زیر اصلاح شد:

ماده ۱۴- یک ماده به‌عنوان ماده (۴۸) ذیل فصل اول باب سوم قانون مالیات‌های مستقیم به‌شرح زیر الحاق می‌شود:

«ماده ۴۸- در محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه دارایی‌های موضوع ماده (۴۶) این قانون احکام زیر جاری است:

الف-در صورت عدم وجود صورتحساب الکترونیکی خرید:

۱) تاریخ تملک دارایی‌های موضوع بندهای (۱) و (۲) که بر اساس اسناد رسمی، تاریخ تملک آن‌ها پیش از استقرار بستر اجرایی باشد، تاریخ درج شده در سند مذکور است و در غیر این صورت، تاریخ استقرار بستر اجرایی است. همچنین قیمت خرید دارایی‌های مذکور، ارزش روز دارایی مطابق تبصره (۱) این ماده در تاریخ استقرار بستر اجرایی است.

۲) قیمت خرید دارایی‌های موضوع بندهای (۳) و (۴) ارزش روز موضوع تبصره (۱) این ماده برای دارایی‌های مذکور در پنج سال قبل از تاریخ صدور صورتحساب الکترونیکی فروش است. همچنین دوره تملک دارایی‌های مذکور پنج سال در نظر گرفته می‌شود.

ب- در صورت وجود صورتحساب الکترونیکی خرید:

۱) آخرین صورتحساب الکترونیکی خرید و حسب مورد آخرین صورتحساب‌های الکترونیکی خرید قبل از آن، مبنای تعیین قیمت خرید و دوره تملک موضوع بندهای (۳) و (۴) خواهد بود.

۲) در صورتی که دوره تملک دارایی‌های موضوع بندهای (۳) و (۴) بیش از سه سال باشد، ارزش روز موضوع تبصره (۱) این ماده در خصوص دارایی‌های مذکور در سه سال قبل یا مبلغ مندرج در صورتحساب الکترونیکی خرید، هر کدام بیشتر باشد، مبنای محاسبه عایدی سرمایه است.

۳) معاوضه دارایی‌های موضوع بندهای (۳) و (۴) متعلق به هر «شخص غیرتجاری بالای ۱۸ سال» با دارایی دیگری از مصادیق همان بند با رعایت موازین شرعی، در صورت صدور صورتحساب الکترونیکی مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نمی‌باشد.

ج- در صورتی که بیش اظهاری طرفین معامله در خصوص قیمت فروش بر اساس اسناد مثبته از قبیل ارزش روز دارایی موضوع تبصره (۱) این ماده، برای سازمان محرز شود و انتقال‌دهنده در خصوص دارایی مذکور مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نباشد، مبنای تعیین قیمت خرید برای محاسبه عایدی سرمایه در انتقال بعدی، حسب مورد ارزش روز دارایی موضوع تبصره (۱) این ماده است.

د- در صورتی که کم اظهاری طرفین معامله در خصوص قیمت فروش بر اساس اسناد مثبته از قبیل ارزش روز دارایی موضوع تبصره (۱) این ماده، برای سازمان محرز شود یا انتقال به صورت محاباتی انجام شده باشد، مبنای تعیین قیمت خرید برای محاسبه عایدی سرمایه در انتقال بعدی، حسب مورد ارزش روز دارایی موضوع تبصره (۱) این ماده است.

ه- در صورتی که دوره تملک دارایی‌های موضوع ماده (۴۶) این قانون، کمتر از ۲ سال باشد، تخفیف موضوع تبصره (۲) ماده (۴۹) این قانون لحاظ نمی‌شود و در صورتی که دوره تملک دارایی‌های این بند بیشتر از ۲ و کمتر از پنج سال باشد، صرفاً نیمی از تخفیف فوق از عایدی سرمایه مشمول مالیات کسر می‌شود.

و- مبنای محاسبه «درآمد اتفاقی» دارایی‌های موضوع بندهای (۱) و (۲) ماده (۴۶) این قانون که به‌صورت بلاعوض منتقل شده‌اند و دارایی‌های موضوع بندهای (۳) و (۴) ماده (۴۶) این قانون که به صورت بلاعوض به سایر اشخاص غیرتجاری منتقل شده‌اند، حسب مورد ارزش روز موضوع تبصره (۱) این ماده است؛ ارزش مذکور در حکم قیمت خرید برای محاسبه «عایدی سرمایه» در انتقال بعدی است.

ز- در مواردی نظیر انتقال به صورت ارث که قیمت انتقال توسط طرفین اظهار و تأیید نشده باشد، مبنای تعیین قیمت خرید برای محاسبه عایدی سرمایه در انتقال بعدی، حسب مورد ارزش روز دارایی موضوع تبصره (۱) این ماده است. این حکم در خصوص املاکی از قبیل واحدهای مسکونی تملک شده اعضای تعاونی‌های مسکن که قبل از دریافت گواهی اتمام عملیات ساختمانی پیش‌خرید و پس از دریافت گواهی اتمام عملیات ساختمانی تملک شده‌اند نیز جاری است.

تبصره ۱- ارزش روز دارایی‌های موضوع بند (۱) ماده (۴۶) این قانون، بر اساس حسب مورد قیمت روز دارایی موضوع ماده (۶۴) این قانون یا ارزش روز تعیین شده مطابق تبصره (۵) ماده (۹۳) این قانون تعیین می‌شود. ارزش روز دارایی‌های موضوع بند (۲) ماده (۴۶) این قانون، بر اساس قیمت روز دارایی موضوع ماده (۳۰) قانون مالیات بر ارزش افزوده تعیین می‌شود. همچنین ارزش روز دارایی‌های موضوع بندهای (۳) و (۴) ماده (۴۶) این قانون، بر اساس قیمت هر گرم طلای ۱۸ عیار و قیمت هر یورو که توسط بانک مرکزی اعلام می‌شود، تعیین خواهد شد.

آئین نامه اجرایی این تبصره حداکثر ظرف ۶ ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این ماده، توسط سازمان تهیه و به تصویب وزیر امور اقتصادی و دارایی می‌رسد.

تبصره ۲- در صورت عدم وجود صورتحساب الکترونیکی خرید دارایی‌های موضوع بندهای (۳) و (۴) تاریخ تملک دارایی‌های مذکور در پنج سال ابتدایی پس از استقرار بستر اجرایی، تاریخ استقرار بستر اجرایی است و قیمت خرید دارایی‌های فوق ارزش روز دارایی در تاریخ استقرار بستر اجرایی می‌باشد.

تبصره ۳- مبنای تعیین قیمت فروش برای محاسبه عایدی سرمایه حاصل از انتقال دارایی مشمول حکم بند (د)، ارزش اظهاری طرفین در صورتحساب الکترونیکی مذکور خواهد بود. در این حالت زیان سرمایه حاصل از انتقال دارایی مذکور موضوع تبصره (۸) ماده (۴۹) این قانون، قابل استهلاک نیست.

تبصره ۴- مبنای محاسبه درآمد موضوع ماده (۱۲۴) این قانون در موارد تعیین شده در بندهای (ج)، (د) و (ه) این ماده، حسب مورد ارزش روز دارایی موضوع تبصره (۱) این ماده است.

تبصره ۵- در محاسبه عایدی سرمایه انتقال دارایی‌های موضوع بندهای (۳) و (۴) ماده (۴۶) این قانون، به‌ترتیب معادل گرمی طلای ۱۸ عیار و معادل یورویی دارایی‌های مذکور بر اساس ارزش روز دارایی موضوع تبصره (۱) این ماده ملاک عمل قرار می‏‌گیرد.

همچنین صدر ماده (۱۵) و تبصره‌های (۱) و (۲) آن به شرح زیر اصلاح شد و سه تبصره به عنوان تبصره‌های (۳) تا (۵) به آن الحاق شد:

ماده ۱۵- یک ماده به‌عنوان ماده (۴۹) ذیل فصل اول باب سوم قانون مالیات‌های مستقیم به‌شرح زیر الحاق می‌شود:

ماده ۴۹- در هر سال مجموع عایدی سرمایه حاصل از انتقال دارایی‌های موضوع بندهای (۱) و (۲) ماده (۴۶) این قانون با دوره تملک یک سال و بیشتر از آنکه به «اشخاص غیرتجاری» تعلق دارند، مشمول مالیات با نرخ مقرر در ماده (۱۳۱) این قانون می‌باشد.

تبصره ۱- در صورتی که دوره تملک دارایی‌های موضوع این ماده کمتر از یک سال باشد، مجموع عایدی سرمایه حاصل از انتقال دارایی‌های مذکور، با نرخ ۱۰ واحد درصد (۱۰%) بیشتر از بالاترین نرخ مقرر در ماده (۱۳۱) این قانون مشمول مالیات می‌باشد.

تبصره ۲- «عایدی ناشی از تورم» از عایدی سرمایه مشمول مالیات حاصل از انتقال دارایی‌های موضوع ماده (۴۶) این قانون با رعایت مقررات مربوط کسر می‌شود. عایدی ناشی از تورم عبارت است از مازاد «قیمت خرید تعدیل شده» از «قیمت خرید».

تبصره ۳- در صورتی که قیمت خرید تعدیل شده بیشتر از قیمت فروش باشد، زیان حاصل از انتقال دارایی مذکور قابل استهلاک نخواهد بود.

تبصره ۴- از مجموع عایدی سرمایه حاصل از انتقال املاک با کاربری غیرمسکونی و حق واگذاری محل در صورتی که دوره تملک آن‌ها بیش از ۲ سال باشد، پس از رعایت تبصره (۲) این ماده، تا آستانه ۱۰ برابر معافیت موضوع ماده (۸۴) این قانون کسر می‌شود و مازاد آن با رعایت مقررات این ماده، مشمول مالیات می‌شود. اشخاص موضوع این فصل صرفاً در یک سال از هر پنج سال، می‌توانند از این معافیت استفاده کنند. شرط دوره تملک بیش از ۲ سال مذکور در این تبصره، می‌تواند در هر پنج سال، صرفاً برای یک دارایی رعایت نشود.

تبصره ۵- در انتقال دارایی‌های موضوع بندهای (۱) و (۲) ماده (۴۶) این قانون با دوره تملک یک سال و بیشتر از آنکه عایدی سرمایه آن مشمول مالیات موضوع این فصل می‌باشد، در صورتی که حسب مورد «مالیات نقل و انتقال و حق واگذاری محل موضوع ماده (۵۹) این قانون» یا «مالیات نقل و انتقال موضوع ماده (۳۰) قانون مالیات بر ارزش افزوده» آن دارایی، بیشتر از مالیات بر عایدی سرمایه انتقال همان دارایی باشد، عایدی سرمایه دارایی مذکور مشمول مالیات نخواهد بود.

در صورتی که عایدی سرمایه انتقال مذکور مشمول مالیات موضوع این فصل باشد و مالیات متعلق بیشتر از مالیات نقل‌و انتقال مذکور باشد، مالیات نقل و انتقال پرداختی، به عنوان علی‌الحساب مالیات بر عایدی سرمایه در نظر گرفته می‌شود. در انتقال دارایی‌های فوق که شامل زیان سرمایه شده باشند، مالیات نقل و انتقال فوق، قطعی است.»

عنوان تبصره (۳) ماده (۱۵) به تبصره (۶) تغییر کرد و این تبصره به شرح زیر اصلاح و یک تبصره به عنوان تبصره (۷) به این ماده الحاق شد:

«تبصره ۶- در انتقال دارایی‌های موضوع ماده (۴۶) این قانون که به‌صورت ارث تملک شده‌اند، مبنای محاسبه «دوره تملک» تاریخ فوت شخص اعم از واقعی یا فرضی است و مبنای محاسبه «قیمت خرید» نیز حسب مورد ارزش روز دارایی موضوع تبصره (۱) ماده (۴۸) این قانون در تاریخ مذکور است. در صورتی که دوره تملک موضوع این تبصره یک‌سال یا کمتر از یک سال باشد، حکم تبصره (۱) ماده (۴۹) برای عایدی سرمایه حاصل از انتقال دارایی‌های مذکور، جاری نمی‌باشد.

تبصره ۷- در انتقال بلاعوض دارایی‌های موضوع ماده (۴۶) این قانون به اعضای خانوار یا پدر یا مادر یا اجداد یا فرزندان، مبنای محاسبه «دوره تملک» و «قیمت خرید» در انتقال بعدی، «تاریخ تملک» و «قیمت خرید» اولیه دارایی با رعایت مفاد ماده (۴۸) این قانون است.»

همچنین تبصره ۴ ماده ۱۵ برای تأمین نظر شورای نگهبان حذف شد که در آن آمده بود: «تبصره ۴- در خصوص محاسبه عایدی سرمایه دارایی‌های موضوع بندهای (۳) و (۴) ماده (۴) این قانون، به‌ترتیب معادل گرمی طلای ۱۸ عیار و معادل یورویی فروش دارایی‌های مذکور بر اساس ارزش روز دارایی ملاک عمل قرار می‏‌گیرد. مبنای محاسبه قیمت خرید دارایی‌های فوق بر اساس روش میانگین موزون است.»

عنوان تبصره‌های (۵) تا (۷) ماده (۱۵) به تبصره‌های (۸) تا (۱۰) این ماده تغییر کرد و به شرح زیر اصلاح شد:

تبصره ۸- مجموع زیان سرمایه هر شخص غیرتجاری حاصل از انتقال دارایی‌های موضوع ماده (۴۶) این قانون با دوره تملک یک سال و بیشتر، از مجموع عایدی سرمایه دارایی‌های موضوع ماده (۴۶) این قانون در سال یا سال‌های بعد برای شخص مذکور قابل استهلاک است. حکم این تبصره در خصوص دارایی‌هایی که عایدی سرمایه حاصل از انتقال آن‌ها مشمول مالیات نمی‌باشد، جاری نخواهد بود.

تبصره ۹- در خصوص اشخاص غیرتجاری بالای ۱۸ سال، در هر سال به میزان معافیت موضوع ماده (۸۴) این قانون از مجموع عایدی سرمایه حاصل از انتقال املاک با کاربری مسکونی و دارایی‌های موضوع بند (۲) ماده (۴۶) این قانون با دوره تملک یک سال و بیش از یک سال کسر می‌شود.

تبصره ۱۰- آئین‌نامه اجرایی این ماده حداکثر یک سال پس از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این ماده، توسط سازمان تهیه و به تصویب هیأت وزیران می‌رسد.

کد خبر 6090572 زهرا علیدادی